주택거래 활성화를 위한 취득세 감면과 지방재정

Abstract

주택의 매매거래에 대한 거래세 완화정책은 2006년 참여정부 시절부터 시작되었다. 초기에는 주택시장 활황기에 주택가격 상승을 억제하기 위한 &lsquo;부동산보유세 강화정책&rsquo;과 연계하여 추진되었다. 그러나 2006년부터 시행된 실거래가격 신고제도의 시행으로 주택에 대한 거래과세인 취득세와 등록세의 과세표준이 실지거래가격에 접근하게 되자 법정 명목세율이 절반 이하 수준으로 인하되었음에도 불구하고 거래세 부담은 완화되지 않았다.<br><br><br><br>2008년 세계 금융위기는 주택시장에서 주택가격 하락과 거래 침체가 함께 진행되는 조정현상으로 나타났고, 정부는 주택거래세 부담을 완화하여 거래를 활성하려는 정책을 택하게 된다. 한시적 형태로 시행하던 주택 취득세 50% 감면정책은 감면기간 동안에는 거래량이 반짝 상승하다가 종료 후에는 급격히 감소하는 부작용이 반복적으로 나타나게 된다. 9억원 거래신고가격을 기준으로 감면대상 주택범위가 결정되자 9억원을 전&middot;후하여 거래량 변동폭이 커지는 문제점도 발생하게 되었다. 또한 지방세에서 차지하는 취득세의 비중이 높은 상황에서 중앙정부의 부동산 정책목표 달성을 위해 지방세인 취득세가 정책세제로 사용됨에 따라 주택취득세 50% 감면에 수반되는 세수손실을 어떻게 보전해 주는가에 대한 중앙과 지방정부 간 갈등관계가 지속적으로 발생하게 되었다.<br><br><br><br>본 연구는 주택취득세의 세율 인하를 통한 거래량 증가효과를 이용 가능한 통계자료를 면밀히 분석하여 정리한 후 실증분석하는 것을 주된 목적으로 한다. 2006년 이후 실거래가격 신고제도 이후 신고된 거래자료를 기초로 국토교통부가 집계발표한 월별 신고집계자료뿐만 아니라 860만여 개별 거래신고자료들에 대한 직접적인 분석을 통해 다음과 같은 중요한 사실들을 발견하였다.<br><br><br><br>첫째, 기존 주택의 매매거래뿐만 아니라 주택이 멸실되었다가 재건축 및 재개발 후 신축되어 공급되는 과정에서 드러나는 분양권 거래를 거래량에서 어떻게 취급하느냐는 매우 중요한 문제로서, 주택매매 대비 분양권 거래의 비중은 주택시장 활황기와 침체기에 서로 상반되게 나타난다는 점이다. 따라서 적어도 침체기의 주택거래량을 분석할 때에는 기존 주택 매매 못지않게 분양권 형태 거래(향후 입주할 신축주택 또는 재건축중인 아파트 조합원 입주권 등)를 고려하는 것이 시장동향을 판단하는 데 중요하다고 할 수 있다.<br><br><br><br>둘째, 기준점(baseline) 기간과 대상지역을 어떻게 설정하느냐에 따라 거래량 침체에 대한 인식은 크게 달라지는데, 2010년과 2012년의 경우 수도권 및 서울지역에서 특히 아파트유형 거래가 매우 낮았음이 명백함을 여러 기준에서 밝혔다. 거래량의 기간 단위를 월로 하느냐, 분기로 하느냐에 따라 거래량 변동성은 큰 차이를 보이는데, 분기별 변동계수가 27.6인 데 비해 월별 변동계수는 32.4로 더 높았다.<br><br><br><br>셋째, 9억원과 같은 가격턱(price notch)이 주택거래세제에 도입되어 세부담이 차등화된다면 고세율로 과세되는 주택들의 거래량이 하락하는 현상과 감면기간 동안에만 거래하여 세금혜택을 보려는 시간턱 효과(time notch effect)를 개별 신고자료를 토대로 보였다.<br><br><br><br>넷째, 분기별 주택거래량을 설명하는 회귀분석모형을 통해 실증분석하였는데 2006년 이후 최근까지의 7년여 기간뿐만 아니라 1998년까지로 거슬러 올라가 주택취득세 감면이 거래량에 미치는 효과를 추정하였다. 타 요인들이 동일할 경우 취득세율을 1% 낮추면 전국 분기별 주택거래량이 2006년 이후에는 0.2~0.3% 정도 늘어나고 1998년까지 분석기간을 확대할 경우 0.4~0.5% 늘어나는 효과가 있어서 비탄력적이기는 하나 통계적 유의성이 높아서 거래세율 인하가 거래량에 영향을 미치지 않는다고 단정할 수는 없었다. 즉, 타 조건이 동일할 경우 세율 감면에 따른 주택취득세 감소분이 전부 세율 감소만큼 발생한다고 주장할 수도 없고 거래량 증가에 따른 주택취득세 세수부분도 존재한다는 판단이다.<br><br><br><br>다섯째, 외국의 주택거래과세제도를 비교연구한 결과 주택거래세는 국세가 아닌 광역 및 지방정부가 과세하는 지방세로 부과하는 경우가 많았는데 대체로 평균실효세율은 1%를 넘지 않는 실정이었다.<br><br><br><br>마지막으로, 2008년 이후 거래세 감소분을 보전해 주는 기능을 담당한 부동산교부세가 종합부동산세의 감소로 부족해지자 중앙과 지방정부 간에는 주택취득세의 세율 감면정책이 시행될 때마다 세수손실 보전문제 때문에 갈등이 발생해 왔고, 이는 1년 중 3개월 또는 9개월 동안만 한시적으로 시행하는 정책을 반복하는 패턴을 낳게 하였다. 2013년 말에야 영유아 보육 등 중앙과 지방 간 기능조정문제와 함께 재원조정을 국세인 부가가치세를 공동세원화하는 지방소비세율의 인상을 통해 일시에 해결하는 방법을 채택하게 된다. 이는 지방세의 재정 책임성이 제고되는 방향으로의 개편이 아니라는 측면에서 추후 지방세 &middot; 국세 세목 조정을 필요로 하는 조세개혁이 필요하다는 판단이다.