15-02 우리나라 주택임대소득과세의 정상화 연구: 간주임대료를 중심으로

Abstract

우리나라의 최근 주택임대시장의 변화는 전세의 월세화라고 압축적으로 표현할 수 있다. 전세는 과거 1995년 인구주택총센서스까지만 해도 자가점유(53%) 다음으로 높은 30%의 비중을 차지하는 주요 점유유형이었다. 그러나 세계금융위기 이후 주택매매가격의 하향안정세가 유지되자 주택가격상승 기대가 낮아지고, 가구들은 주택자산의 소유와 주거서비스의 소비 의사결정을 분리시키면서 동시에 주거서비스 소비를 주택임대시장 내에서 해결하려는 행태가 보편화되었다. 그 결과 과거 전세 위주의 주택임대차시장에서 전세수급 불일치에 따라 전세금이 급등하게 되고 전세계약 갱신 시 전세보증금 인상분을 월세화하는 반전세 형태의 계약이 2012년 이후 크게 늘어나게 되었다. 본 연구는 주택임대시장에서 진행되고 있는 변화를 센서스, 가계금융복지조사 등 각종 통계자료를 통해 확인하고, 표본조사자료를 기초로 주택 임대보증금 총액의 규모 등을 추정한 후, 2012년 전세가구들의 주택점유형태 변화를 추적하여 그 행태를 설명하는 다항 및 순서형 프로빗모형을 통해 실증분석을 수행하여 다음의 결과를 얻었다.<br><br>첫째, 2014년 말 기준 전국 646만여 임차가구들의 임대보증금은 430조 원 정도이며 84%가 전세보증금이었고 78%가 수도권지역에 소재하였다. 또 2011년에서 2012년까지의 기간 중 임대보증금 총액이 가장 많이 증가하였으나 그 이후부터는 보증금인상의 월세로의 전환 즉 반전세화의 진전에 따라 보증금총액 규모는 크게 늘지 않음을 확인할 수 있었다.<br><br>둘째, 가구의 순자산이 적을수록 그리고 경상소득이 많을수록 월세를 일부분이나마 내는 형태인 보증부월세나 반전세 임대유형을 경험하게 될 확률이 높았다. 가구주의 나이, 성별, 교육수준, 결혼 여부, 가구원 수들과 같은 인구구조적 변수들의 경우, 전세에서 자가로의 전환 행태에서는 통계적으로 의미 있는 설명력을 보였으나, 임차가구로 남으면서 (순수)전세에서 일부월세화가 이루어지는 패턴변화의 경우들에서는 통계적으로 의미 있는 설명력을 보이지 못하였다. 잠재적 경제적 능력 면에서 월세경험가구가 전세유지가구보다 우월하지는 않지만 자가전환가구는 전세유지 및 월세경험가구보다 우월함을 나타냈다. 또한 경상소득과 달리 순자산이 많은 가구일수록 월세경험, 전세유지, 그리고 자가전환의 순서로 관찰될 확률이 높은 것으로 나타났으며, 결혼 여부와 이사 여부도 마찬가지 순서로 그리고 교육수준은 역의 순서로 관찰될 확률이 높았다. 이러한 결과는 모두 선험적으로 예측가능한 결과로서, 전세금 급등기에 집주인의 전세금 인상요구를 수용할 수 있을 만큼의 순자산축적이 부족할수록, 그리고 2년간의 평균적 경상소득이 높을수록 (부분)월세화요구에 응할 만큼의 현금흐름이 뒷받침되어 반전세나 보증부월세로 임대유형을 바꿀 확률이 높은 것으로 나타났다.<br><br>다음으로, 전세가 우리나라에만 고유하게 존재하는 주택임대차 유형이 아니고 대륙법(civil law) 체계 국가에서는 과거와 현재 두루 관찰되는 제도임을 확인하였다. 재산권에서 사용수익권만을 분리하여 금융상품화한 것으로, 월세보다도 계약기간 동안 계약불이행위험(risk)이 낮아서 계약 당사자인 임대주와 임차인 쌍방 모두에게 편익을 제공하는 순기능 때문에 자생적으로 발생하였으며, 제도권 주택금융기관의 발전 정도와 맞물려 우리나라에서는 상당기간 존재할 수밖에 없으며 인위적으로 폐지해야 할 후진적인 제도도 아니라고 판단된다.<br><br>주택임대차 시장에서 보증부월세 및 반전세가 차지하는 비중이 늘어나면서, 또 순수전세와 순수월세를 양극단으로 하는 다양한 임대보증금과 월세수취액의 조합들(combinations)을 조건으로 하는 임대유형들이 상당기간 병존할 것으로 전망됨에 따라 임대보증금과 월세수취액에 대한 주택임대소득 차등과세문제는 최소화가 궁극적인 목표일 것이다. 그러나 우리나라는 주택임대소득은 비과세가 원칙이고 예외적으로 과세하는 경우로서 주택의 고가여부, 소유주택 수 등을 기준으로 삼았다. 이는 과세당국이 실제 주택임대소득을 파악하는 세원관리에 애로를 겪은데 근본 원인이 있으며, 이에 따라 실질적인 과세는 적극적으로 이루어지지 않았다는 판단이다. 과세자료 공유에 따라 세무행정 기반이 향상되는 정도에 맞추어 전세보증금에 대한 간주임대소득 과세보다는 월세에 대한 임대소득 과세를 우선적으로 추진하되, 별도의 사업자등록제도 신설보다는 주택임대소득도 종합소득세 과세체계 내에서 과세함으로써 자진신고납부제도의 특성을 활용하고, 무신고 및 불성실신고는 적극적인 신고안내와 세무조사를 통해 해결하는 것이 바람직하다는 판단이다.