건물분 재산세의 개편방안 연구

Abstract

우리나라의 재산세는 주로 건물에 대한 재산보유세로서, 토지에 대한 보유과세인 종합토지세와는 별도로 분리평가, 분리과세되고 있으며, 지방세이면서도 과세표준 및 세율설정 모두 전국 통일적으로 운영되고 있다.<br><br> 본 보고서에서는 우리나라의 건물분 재산세의 세부담 정도를 총체적 및 개별납세자 측면, 그리고 토지세와 대비하여 살펴보았는데, 총세수비중 및 개별납세자의 세부담은 그리 크지 않았으나 상대적인 실효세율은 토지보다 3배 정도 중과되고 있음을 발견하였다.<br><br> 다음으로 현행 건물과표 산정방법의 적정성에 대해 살펴보았다. 매년 반복적인 부과를 위해 건물에 대한 과세평가를 필요로 하는 재산세의 현행 과세표준은, 건물신축가액에 감가상각을 적용한 재건축비용평가법에 기초하여 건물가치를 산정하고 있는데 건물만이 거래되는 시장이 따로 존재하지 않는 상황에서 시장거래자료를 통해 객관적으로 검증하기 어렵고 건물평가액과 토지평가액의 합이 토지.건물일체평가액과 일치하지 않는 근본적 문제점이 발견되었다. 특히 아파트와 같은 공동주택의 경우 아파트 부속토지의 과세평가수준은 평형별로 편차가 심하고(10~23%) 전반적으로 낮은 수준에 있어 실효세율이 낮았다.<br><br> 단기적으로 건축공학 및 관련 회계학의 도움을 받아 실제건축비를 보다 잘 반영하도록 현행 건물과표산출공식을 수정하는 개선방안을 택할 수 있으나, 건물부지에 대한 토지평가시 건물상황을 고려하지 않고 건물평가시 토지이용용도가 미미하게 반영되는 상황에서는 기본적으로 건물평가액과 토지평가액이 유리되어 토지.건물 일체평가액과 괴리를 보일 수밖에 없었다.<br><br> 토지와 건물을 별도로 분리평가, 분리과세하는 현행 보유과세체계하에서는, 급격한 누진세율 적용으로 세부담형평성 및 자원배분의 왜곡 정도가 심한 주택재산세는 토지와 건물의 가치를 일체로 평가하여 과세하는 통합과세를 공동주택을 시작으로 도입하는 것이 바람직하다는 판단이다.<br><br> 궁극적으로 토지와 건물 양자에 대한 과세평가간에 상호유기적 연계성을 확보하기 위해서는, 부동산평가를 토지평가시스템과 토지.건물종합평가시스템으로 이원화한 후 시장거래자료에 대한 통계분석에 기초하여 양 평가시스템을 운영하여 건물가액은 양자간 차액으로 파악하는 방식으로 개편해야 할 것이다.