Reform Proposal on Korean Capital Gains Taxation on Housing

Abstract

Korea has more than 30-years long history of maintaining the scheduler system of taxation on the capital gains from the dwelling houses, separate from other ordianary income. Even if the &apos;Capital Gains Tax&apos; - translated in Korean as &apos;the tax on the income from alienation (of asset)&apos; - has been imposed upon the seller&apos;s total annual net gains from the disposals of chargeable capital assets, it has not been developed as a special form of personal income tax in terms of source, characteristics, and timing of income. Very specific assets like the real estate and the right to real estate has been subject to taxation, and hence it has been used as a fiscal tool by the central government to stabilize the local housing market boom and bust cycles. So Korean capital gains tax on housing has very unique features like differential tax treatment toward multi house owners, exemption of capital gains from the sale by the single house owner without strict residence requirement, etc.<br><br>This study examined the economic inefficiency and equity aspects of the current Korean capital gains tax on housing. We found that the effectiveness of conventional government&apos;s employment of capital gains tax policy for the housing market stabilization purposes declines as the investment motive and feature of housing capital becomes more important than the role of consuming housing services from the housing capital. Also, it is noted that the Korean tradition of taxing housing capital appreciation separate from other ordinary income has not always resulted in the heavy tax burden compared with other sourced of income when we chronologically followed the tax rate schedule changes of both personal income tax and capital gains tax. Another peculiar feature like heavy capital gains tax treatment toward high-priced houses deserves our research attention on the possible lock-in and economic inefficiency effect on the local high-end housing market resulting more volatile transaction volume. <br><br>Finally, we examined the equity aspects of current capital gains tax structure of schedular system - same tax treatment of chargeable capital gains amount without taking into account of the seller&apos;s other income and economic position - by empirically analyzing the housing wealth and housing appreciation distribution of families belonging to each sample income decile. The relationship between household income and housing wealth was not a strong one.<br><br>We recommend that the current Korean capital gains taxation on housing needs total overhaul to become a normal capital gains tax. First, rather than making its tax complex to differentiate the tax burden on the specific housing market and the targeted multi house ownership, it needs to be incorporated as a source of income into the comprehensive personal income tax system. Second, the current tax relief measure taking the form of exemption provided toward &apos;only one house ownership per one family&apos; should require more strict residency test, and the partial exclusion into the taxable income.

우리나라의 양도소득세는 개인이 자산 양도를 통해 실현하는 자본이득을 다른 경상소득(ordinary income)과 구분하여 개인소득세인 종합소득세와 별도로 취급하는 분리과세제도를 30년 이상 운영하고 있다. 정부는 주택소유자들의 주택처분 행태에 국한하여 영향을 미칠 수 있는 세제환경하에서 주택 관련 양도소득세제를 변화시켜 주택시장의 호&middot;불황기에 가격을 안정화시키고자 하는 정책을 끊임없이 사용하여 왔다. 그 결과 부동산 및 부동산에 대한 권리를 주된 과세대상으로 하는 양도소득세는 수많은 부동산시장대책들이 발표될 때마다 주요 정책수단으로 동원되었다. 본 연구는 주택에 대한 양도소득세가 종합소득세와 분리되어 운영되면서 몇몇 시기별로 변경된 세율체계들이 정책당국의 중과세 또는 경과세의 의도대로 세부담을 발생하였는지를 검토한 결과 그렇지 못했다는 결론을 얻었다. 또한 주택에 대한 양도소득세의 세부담이 연간 양도차익의 크기에 따른 누진세 부담 이외에 주택소유 챗수나 고가주택 여부 등의 요인으로 차등과세구조를 갖게 되는 현재의 세제가 갖는 형평성, 경제적 비효율성 문제를 점검하였다. 특히 주택양도소득이 고소득자에게서 특별히 많이 발생할 가능성이 높은가를 실증분석하기 위해, 가계조사에 포함된 표본가구들을 대상으로 소득과 주택자산의 결합분포를 통해 확인한 결과 소득의 분포와 주택자산의 분포 간에는 강한 상관관계가 존재하지 않음을 밝혔다. 그리고 자가점유자가 이사를 통해 주거서비스 소비를 변경하는 거주주택 대체취득 과정에서는 대부분의 나라들이 조세 혜택을 부여하고 있는데, 전 세계적 관점에서 매우 희귀하게 우리나라에만 존재하는 &lsquo;1세대 1주택자를 기준으로 한 양도소득세 비과세방법론&rsquo;의 문제점들을 검토해 보았다. <br><br>주택에 대한 양도소득세는 주택자산소유자들에 대한 정상적인 자본이득과세로 전환하기 위해 기준과세제도를 소유주택 챗수나 고가주택 여부 등의 기준으로 차등화시키지 말고 人에 대한 소득세의 일종이라는 기본시각하에서 경제인의 다른 소득규모 등에 따라 차등과세될 수 있도록 종합소득세체계 내에서 합산과세되도록 개편되어야 할 것이다. 또한 1세대 1주택자에 대한 양도소득세 비과세제도는 양도시점에서의 다주택보유 여부보다는 거주요건을 최우선시하는 &lsquo;주거주주택에 대한 양도소득세 소득공제 또는 과세이연제도&rsquo;로 바꾸는 것이 형평성을 높이고 경제적 비효율성을 최소화시키기 위해 바람직할 것이다.