세법연구 14-04 주요국의 주택임대소득 과세 관련 비교 연구

Abstract

우리나라 소득세법 제12조는 &lsquo;1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득에 대해서는(종합소득세) 과세하지 않는다&rsquo;고 규정하여 타 소득과의 합산하여 누진세율로 과세하는 종합소득세 과세체계하에서도 소득의 크기보다는 주택소유주의 주택소유챗수 특성을 강하게 반영하고 있다. 다만, 1주택소유자라도 기준시가 9억원을 초과하는 고가주택이나 거주자가 외국에 소유하면서 수취한 임대소득은 제외한다고 규정하여, 국내소재 주택의 경우 기준시가 9억원 이하라면 비고가주택이라고 보아서 그 한 채를 소유하면서 임대한 경우에는 임대소득을 비과세한다는 비과세원칙을 명시적으로 규정하고 있다. 1주택소유자로서 주택의 기준시가가 9억원 이하이면 아무리 월세를 많이 받아도 주택임대소득에 과세하지 않음으로써 소득의 많고 적음이 아니라 주택소유챗수 및 소유주택가액에 따라 주택임대소득에 대한 소득세 과세여부가 결정되는 구조이다.<br><br> 소득세법 제25조는 총수입금액계산의 특례로서 부동산을 대여하고 받은 전세보증금에 대한 간주임대소득을 규정하고 있는데, 단서조항에서 전세형태로 주택을 임대한 경우에는 3주택 이상 소유자이면서 임대보증금의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에만 적용하도록 입법화하여 매우 제한적인 간주임대소득과세를 시행 중이다. 그러다가 2009년에는 3주택 이상 소유주의 전세보증금에 대해서만은 간주임대료 계산을 통해 주택임대소득과세를 2011년부터 시행하는 세법개정이 입법화되었는데, 그 취지로 주택월세임대 및 상가임대와의 과세형평성 제고가 제시되었으나 2주택 소유주와의 형평성 문제를 해결하지 못했고, 또 임대소득 실질과세라기 보다는 다주택자에 대한 과세강화라는 성격이 강한 편이었다.<br><br> 2014년에 정부는 주택임대차 시장의 선진화를 위하여 2월 26일 주택임대소득에 대하여 과세 완화 방침을 발표하고 3월 5일에 후속대책을 연이어 발표하게 되었다. 2014년 2월 21일에 과세자료제출법 시행령 개정안이 시행됨으로써 국세청이 국토부에서 임차주택에 대한 확정일자신고자료를 받을 수 있게 되어, 정부는 주택임대소득 과세에 대한 근거 자료를 확보할 수 있게 되었다. 그러나 그동안 사실상 과세가 이루어지지 않고 있었던 주택임대소득에 대한 전면적인 과세 방침은 부동산 시장 뿐 아니라 국민의 주거비 부담의 전반적인 증감에 영향을 미칠 수 있는 사안이고, 또 주택임대소득에 대한 전면적인 과세가 이루어질 경우 직접적인 세금 뿐 아니라 건강보험료의 증가가 예상되어 주택시장에서는 민감하게 반응하여야 할 정책사안이다.<br><br> 본 연구는 해외 주요국에서의 주택임대소득에 대한 과세제도를 조사하여 향후 우리나라 주택임대소득 과세방안을 모색하는 기초자료의 역할을 목적으로 하며, 특히 과세가 되고 있지 않던 소규모 임대업을 영위하는 주택소유주들을 주 대상으로 삼고자 한다. 이를 위하여 우리나라의 주택임대소득에 대한 소득세 과세제도와 미국, 영국, 프랑스, 일본의 주택임대소득에 대한 소득세 과세제도를 세법 중심으로 검토하여 입법적 개선방안을 모색하고 다음의 시사점을 도출하였다.<br><br><br><br> 분리과세 방안에 대한 재검토 및 효과적 과세절차 마련에 대해서 조사대상 각 국은 기본적으로 주택 임대소득을 종합소득에 합산하여 과세하는 체계를 기반으로 하고 있으며, 특정 임대소득의 분리과세는 제도의 실효성 및 형평성 등의 차원에서 볼 때 다소 불합리한 면이 있으나 부동산 시장에 대한 충격완화의 효과 및 관행적인 비과세의 역사와 조화가 가능할 수 있을 것이다. 다만, 일부 특례를 부여하더라도 최대한 일관된 과세체계를 유지하여 장기적인 관점에서 운영하는 것이 바람직할 것이다.<br><br><br><br> 또한, 임대소득을 포괄적으로 과세한다는 전제 하에, 임대소득 창출과 관련된 제반 비용들을 공제할 수 있도록 과세소득 산출 구조를 명확히 할 필요가 있다. 임대사업 손실의 공제 및 다른 소득과의 통산 여부는 임대소득 과세범위 등을 감안하여 합리적으로 결정할 필요가 있다.<br><br><br><br> 전세보증금 과세 방안데 대한 제고에 대해서는 조사대상 각 국의 경우 미실현 이익인 보증금 형태에 대해 과세를 하지는 않는 것으로 나타나고 있으며 주요 각 국은 이자비용 등 임대소득을 발생시키기 위해 필요한 경비들을 전반적으로 인정하고 있는바, 이러한 체계를 따를 경우 세수확보를 위한 전세보증금 간주임대소득 과세의 실익은 사실상 없을 것이라고 판단된다. 이중과세 초래 문제나 과세 실효성 차원 등의 측면에서 볼 때도 전세보증금 간주 과세에 대해서는 신중한 접근이 필요하다.<br><br><br><br> 소규모 임대사업자에 대한 실효성 있는 세제 운영 필요에 대해서는 조사대상 각 국에 비해 우리나라는 소규모 임대사업자에 대한 특례 규정이 다소 복잡하게 연관되어 있으며 주택 수를 기준으로 소규모 임대자에게 특례를 부여한느 것은 형평성이나 합리성이 상대적으로 결여될 우려가 있다.<br><br> 주요국은 주택에 대한 양도소득세율을 20%이하의 세율로 적용하고 있다. 조건에 따라서 차이가 있지만 단기적 투기적 양도가 아닌 경우 미국 0~20%, 영국 18%, 일본 10~15%의 세율이 적용되고 있다. 이에 따라 주요국은 양도 시의 양도소득세와 임대소득 계산시 감가상각비 계상으로 인한 소득세의 감소액이 크게 차이가 나지 않을 것으로 보인다. 그러나 우리나라는 양도소득세율이 높게 적용되는 현실에 따라서 감가상각비 계상으로 인한 소득세의 절감 폭 보다는 감가상가비를 계상함에 따라 추후 양도 시에 나타나는 양도소득세의 부담이 훨씬 클 것으로 예상된다. 소규모 사업자 및 개인 임대사업자의 경우 사업 규모가 아주 크지 않는 이상연간 감가상각비의 계상으로 인한 소득세 절감액의 합보다 주택 양도 시 누적되어서 나타나는 양도소득세의 금액이 훨씬 커질 것으로 예상됨에 따라 감가상각 계상을 하지 않게 된다. 결국 사업자이긴 하나 양도소득세의 과중한 부담으로 인하여 사업용 고정자산인 주택에 대해 감가상각을 하지 못하는 결과가 나타나게 되어 조세 원칙이 제대로 작동하지 못하는 결과가 나타나게 되기 때문에 임대사업을 양성화시켜서 과세하는 경우 임대사업과 관련된 세부담 완화를 위한 인센티브의 하나로 양도소득에 대한 세율 수준 등에 합리적 조정 방안도 함께 고려할 필요가 있다.