14-01 고령화에 따른 주택시장 변화와 조세정책적 시사점: 베이비붐세대를 중심으로

Abstract

우리나라의 베이비부머세대는 한국전쟁 종전 후인 1955년생부터 1963년생까지의 높은 출생율을 보인 기간 중에 태어난 자들을 지칭한다. 한 경제 내에서 베이비부머 연령코호트가 존재한다는 것은 일종의 인구구조학적 충격을 의미하는데, 2014년 올해의 만나이로 51~59세에 해당하여 전부 50대에 속하게 된 우리나라의 베이비부머세대는 이미 민간부문에서는 6~7년전부터 부분적으로 퇴직이 시작하였고 단일화된 60세 정년제도하에서는 수년 내에 퇴직자가 큰 폭으로 발생할 예정이다.<br><br><br><br> 주택 수요의 기본적 단위인 가구의 수를 인구 및 주택수와 함께 5년 단위로 조사한 인구주택총조사보고서로 살펴보면, 우리나라는 1995년부터 2010년까지의 15년 기간 중 인구는 8.9%, 가구는 33.8%, 주택은 53.4% 증가한 것으로 관찰된다. 동 기간 중 가구당 평균인원의 감소(3.4명&rarr;2.7명)와 함께 가구당 주택수의 증가가 동시에 진행된 결과이다. 2010년 이후 2035년까지의 미래기간 동안은 인구는 출산율의 저하로 2030년 5,200만여명으로 정점에 달한 후 감소할 것으로 추계되었지만, 다른 가구변동요인인 혼인？이혼, 가구구성의 추이를 감안할 때 2035년의 2,226만여 가구 이상으로 계속 증가할 것으로 추계되었다. 이는 2010년의 1,736만 가구보다 향후 25년간 500만가구 이상이 더 늘어나지만 가구증가율은 2011년 1.89%로 최고치에 달한 후 지속적으로 하락하여 0.39%로 낮아지며 평균가구원수도 2.7명에서 2.17명으로 줄어들 것으로 예상되었다 통계청, 「장래가구추계(2010~2035)」, 보도자료 2012.4.26. <br><br>.<br><br> 본 연구에서는 통계청？한국은행？은행감독원이 공동으로 매년 조사하여 발표하는 「가계금융조사」상의 미시원자료 표본가구들을 대상으로 가구주의 고령화에 따른 주택시장 변화방향을 고찰하였다. 2010년 이후 2013년까지의 매년 9,000~10,000 가구정도의 횡단면표본자료를 사용하였지만 주된 결과는 2013년 수치를 위주로 보고하였다. <br><br><br><br> 먼저, 주택시장의 수요에 영향을 미치는 가구의 순자산, 경상소득, 그리고 가구의 인구구조적 변수들을 대상으로 연령대별 분포를 구한 결과, 가구주의 연령이 늘어날수록 경상소득 및 순자산은 증가하는데 경상소득은 50대 후반에서 정점에 달한 후, 그리고 순자산은 은퇴를 목전에 둔 60대 전반 즉 60~65세 연령대에 최고에 달한 후 줄어드는 것으로 나타났다. 주택소유율과 자가점유율도 60대 전반부까지는 증가하여 각각 77%와 73%에 달한 후 10년간은 대체로 그 수준이 유지되다가 75세 이상이 되면 60% 초반대로 급락하는 패턴을 보이고 있다. 특히 가구주 연령이 높아질수록 주택소유율과 자가점유율간 격차가 확대되다가 50대 후반부터 다시 줄어들어 75세 이후에는 동 연령대 가구주의 1.7%만이 괴리를 보여서 대부분 주택을 소유하고 있으면 소유하고 있는 그 주택에서 거주하고 있음을 보여준다. 즉, 주택은 타지에 소유하고 있으나 현 거주주택은 임차함으로써 주거서비스소비와 주택자산 투자의사 결정을 분리하는 소유/점유 행태는 40대 전반 연령대 가구주까지는 늘어나다가 40대 후반부터는 양자를 일치시키는 방향으로 행동하고 있는 것으로 해석할 수 있다.<br><br><br><br> 제3장에서는 Ioannides &amp;Rosenthal(1994) 논문 모형을 기본틀로 하여 가구주연령변수 대신 베이비부머 더미변수를 사용하여, &lsquo;가구들이 4개 주택소유/점유 유형을 선택하는 의사결정을 하는데 주택투자(Hi)와 주거서비스 소비(Hc)간의 차이가 주요 결정요인인지&rsquo;를 순차형 프로빗모델(ordered probit model)을 통해 검증하였다. 그 결과, 투자목적용 주택소유가 가장 적은 무주택소유 임차가구들에게서는 그 차이가 음의 값을 갖고, 정반대의 극단에 있는 다주택소유 자가점유가구에게서는 그 차이가 양의 값을 갖는 결과가 통계적으로 유의하게 나타났다. 더욱이 베이비부머세대의 경우 그러한 성향이 더욱 뚜렷하게 나타남을 확인할 수 있었다. 즉, 무주택소유 임차가구들은 주거서비스소비 수요가 투자수요보다 높고 다주택소유 자가점유가구들은 그 반대로 주택자산투자수요가 주거서비스수요보다 높다는 결론이다. 이는 가구주의 소득이나 순자산이 변화함에 따라 주택소유/점유 선택을 변화시켜 나아간다는 것이다. Hi와 Hc를 (한 주택에서) 일치시키기는 쉽지 않으므로 Hc는 거주주택에서 해결하고 Hi는 타지소유주택에서 해결하는 식으로 투자와 소비의사결정을 분리해서 내리는 과정에서 다양한 주택소유/점유행태가 관찰된다는 것이다.<br><br><br><br> 거주하고 있는 주택 이외의 타지에 주택을 소유하는 지 여부를 설명하는 프로빗모형을 설정하여 인구구조변수(예, 가구크기, 연령 등) 및 소득이나 순자산 등 경제변수들로 추정한 결과, 가구주의 교육수준이 높을수록, 가구원수가 적을수록, 가구주가 기혼자일수록 타지에 주택을 소유하려는 경향이 높은 것으로 나타났다. 또한 베이비부머세대 가구주는 특별히 더 타지에 주택을 소유하려는 경향이 큰 것으로 나타났다. 이들이 경제활동 핵심기간이었던 30~50세 연령대에 주택가격상승기를 이용하여 주택자산 위주로 가계자산구성을 하였던 베이비부머들의 경우 타 연령대 가구주들에 비해 투자적 목적의 주택구입이 활발하였고, 주거서비스수요와 주택자산투자 의사결정을 분리하여 타지주택소유 의사결정은 투자목적으로 내리는 가구들이 많았을 것으로 추측할 수 있다. <br><br><br><br> 2013년 가계금융조사 횡단면 분석결과, 전체표본가구의 경우 60~65세 연령대에 이를 때 까지는 가구주의 연령이 증가함에 따라 순자산이 증가하다가 60대 후반에 들어 급락한다는 점, 순자산의 중위값은 50대 후반 연령대에서 정점에 달한 후 하락하기 시작하며, 70~75세 연령그룹내에 속한 가구주들 중 하위 25%는 6천만원 미만의 순자산이 있는 반면 상위 25%는 3억원 이상의 순자산을 갖는 것으로 나타나는 양극화현상이 75세 이상그룹에서도 심각하게 나타난다는 특징을 보이고 있다. 베이비부머 코호트의 시계열이 2개년에 불과하므로 확정적으로 단정하기는 곤란하나, 다주택소유 자가점유나 타지주택 임차유형을 선호한 가구비중이 높은 베이비부머세대들의 경우 고령화에 따라 순자산 및 경상소득이 줄어들어 투자목적의 주택수요를 소비목적 주거서비스 수요에 일치시키려는 행태가 진행될수록 주택을 처분하려는 동기는 강해질 것으로 예상할 수 있다. 다만 1주택소유 자가점유상태까지 진행한 후 제4장에서 소개한 주택연금가입을 통해 주택자기자본을 잔여생애기간 동안 소득흐름화할 수 있는 제도적 기반이 구축된다면 대규모의 주택매물화보다는 1~2인가구에 적합한 규모인 소형주택으로의 교체수요가 활발할 것으로 예상된다. <br><br><br><br> 주거서비스수요의 생애주기적 변화, 그리고 노후 생계비마련을 위한 가계자산 중 주택자산구성비중의 축소는 주택상대가격의 하락 및 주택가격상승 기대 둔화를 의미하므로, 주택가격급등기에 만들어진 수요억제적 차등과세제도를 정비할 필요가 높아진다. 베이비부머세대의 고령화 및 이에 따른 1~2인 가구비중 증가와 같은 인구구조적 충격은 저금리기조의 고착화와 주택가격상승율 둔화라는 거시경제환경 변화와 맞물려 가구주의 주택의 소유 및 점유의사결정에 영향을 미쳐서 자가소유율 하락, 전세의 월세전환을 가속화할 것으로 예측된다. 따라서, 1세대1주택을 기준으로 부동산가격 급등기에 수요억제를 위해 마련된 양도세, 취득세, 종합부동산세 비과세 감면 조세정책을 (다주택자에게도 부여되는) 자가점유 기준으로 전환하고, 전세와 월세간 차등임대소득과세를 축소하여야 할 것이다.